부동산 시장
2013.08.01 16:34

집을 산다는 것

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양규창2.jpg "집을 산다 "는것은 어떤 가정을 막론하고 신나는 일이고 흥분하기에 충분한 이유가 있다. 이사 한번으로 생활 패턴이 확 바뀐다. 그러나 집을 사는것 처럼 많은 긴장을 주는 일도 흔치 않다. 새로운 이웃 에 대한 호기심과 함께  학교, 직장, 교통, 쇼핑, 문화, 또는 정들었던 친구, 친척들과의 이별 등 많은 변화와 Stress 를 각오하여야 하며, 막상 큰 돈을 들여 이사를 하고, "이제 새 삶이 시작 되었구나"  하는 흥분이 채 가시기도 전에 예기치못한  문제점들 을 발견했을때, 그 당혹감이란 겪어 보지않은 사람들은  상상하기가 힘들것이다. 조금만 주의 하였어도 사전에 충분히 방지 할 수있었을 Defect 를, 일단 Closing 을 하고난 이후에   원상복구 하기란 그리 간단한 일이 아닐뿐 아니라  불가능에 가깝다.  무엇이 문제였나?  잠깐 무엇이 문제였나를 함께  살펴보는 시간을 가졌으면 합니다.

 

인터넷의 발달로 인한 광범위한 정보 접근성과 제도의 개선으로 이제는 Home Owner 가 아주 저렴한 비용 ($199- Alpha 등)으로 자신의 집을  부동산 협회에서 운영하는 MLS System 에 등재하고 소개인을  대신하여, 직접 Buyer 또는 Buyer Agent 와 연결하여, 흥정하고 매매에 임할수있는 소위 Mere Posting  이 가능하게 되었으며, 그 이전에도  Private Sale  (For Sale By Owner:FSBO) 을 하는 경우가 더러 있었으나, Showing Schedule 때문에 직장일을 희생해야 한다든가, 시도 때도 없이 걸려오는 전화나 예기치못한 방문자, 보안문제, Lack of Selling Skills, 직접 Negotiation 으로 인한 Stress 의 누적, 법적문제 등등의 어려움을 경험한 대부분의 Private Seller 들은 집 앞 잔디밭에 "For Sale By Owner" Sign 을 붙인지 한,두달정도 가 지나면 피곤하고 지쳐서 96% 이상이 Broker, Agent 를 고용하는 전통적인  MLS 시장으로 회기 하기도 한다. 
 
한편 ,이러한 추세는 공정거래위원회 에서,  소비자로서의 Home Buyer  와 Seller 들에게 매물 정보에 쉽게 접근할수있는 편의성을 제공하여 현재 부동산 협회등 전문기관에서 독점 하고 있는 MLS 의 모든 정보와 관리능력을 일반 대중들에게도  Open 하게 함으로써 궁극적으로는  현재 부동산 중개인들에게 집중된 모든 거래를 일반 대중 누구나 할수있도록 
"1. 정보의 공개, 공유화 
 2. 협회, 부동산 중개 회사등 부동산 전문 집단의  독점권 해소 
 3. 중개 수수료 인하 효과 와 함께
 4. 부동산 시장 완전 개방으로 이끌어 소비자들의 재산을  보호하고 협회의 시장 독점을 막겠다 " 는  주장이 뒷받침을 하고 있다. 
그러나 그 옛날  부동산 시장이 형성된 이래 자기 재산을 자기가 파는 소위 For Sale By Owner (FSBO)는 항상 있어왔고 또  앞으로도 계속 있을것인데  법적으로 복잡한 과정이나 위험요소가 내재해 있을 수 있는 간단치않은 거래인데도 불구하고 수수료 절감을 위해 시장에 뛰어드는 특별한 (능력이 있든 없든 )사람들을 말릴 법은 없으며 실제로 MLS 정보의공개와 Mere Posting 의 편리성에도 불구하고 이러한 거래를 아무나 할수 있는것도 아니며 거래로부터 발생하는 모든 Profit 과 함께  발생할수 있는 Pitfalls, Mistakes 등은 모두 본인의 몫이된다는 점을 알면서도 "Do it Your Self (DIY)"를 감행하는 특수한 사람들이 있는 것도 사실이다
 
 한편 "DIY"와 대조적으로  부동산 Agent 를 사용하는 소비자로서의 Seller 와 Buyer 가 주목할 것은 이러한  부동산  써비스를 제공하는 Agent 들은 모두 국가 공인 기관에서 소정의 교육과 훈련을 받고 Licence 를 취득한  Profession 들로서 자기들이 행하고 있는 업무와 그 진행에 관하여 책임을 질수있도록 계속적이고 Up-to-date 한 교육(TREB, OREA)과 감독(RECO 등)을 받고 있으며 유사시에 소비자를 보호할수 있도록 최소한의 보험(Errors & Omissions Insurance)에 가입돼 있어서 Agent 의 고의적이 아닌 실수를 보상할 수 있는 길을 마련하고 있다는 점이다. 
 
 그리고  재미 있는 현상은 FSBO 들은 시장이 호황으로 Sellers Market 이 되면 우후 죽순처럼 나타났다가도 요즘 처럼 Buyers Market 으로 돌아서서 거래가 한산해지면 보기가 아주 드물어 지는데 반해 2010년 이후에 나타나기 시작한 MLS 의 Mere Posting 은 Agent 를 고용하기는 하되 MLS Syetem 에 등재 하는일서부터 각종 써비스의 질과 종류를 세분하여 Seller 와 Agent 사이에 특화 할수있도록 다양한 Option  을 제공한다는 점에서  앞으로부동산 시장에 일대 변혁을 가져올수있는 커다란 잠재성을 내포하고 있다는 점을 주목하여야  할것이다.
 
 현재 공정거래위원회와 부동산 협회는 서로의 주장을 양보하지 않은채 수년에 걸친 법정공방을 진행하고 있어서 그 향방에 관심이 가지만 어떤 써비스를 선택하고 얼마에 고용하느냐 하는  문제는 법을 논하기 전에 전적으로 소비자의 취향에 달린것이기 때문에 우리로서는 주어진 현실에 충실하는 것 외에 더 좋은 다른 방도가 없으나 급격하게  변화하는 시장 상황과 여건하에서 어떻게 하는것이 Seller 와 Buyer 를 보호하고  비용과 시간을 절약하며 중개인들에게는 불필요한 징계성 교육과 원하지않는 Legal Proceedings 을 피하여 성공적인 부동산 거래를 이룰수 있겠는지를 동료 부동산 중개인 여러분들과 독자들과 함께 "Step By Step" 살펴보고자는 것이 이 Column 의 목적이므로,  여러분들의 많은 관심과 지도 편달을 바라며, 혹시 이 컬럼에 대한 의문이나 Concern 이 있으시면 "realtoryang@gamil.com " 이나 416-993-3004  로 연락주시면 대단히 감사하겠습니다.
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