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지난 회에 이어 3년 혹은 4년전에 콘도를 분양받으신 분들, 이제 크로징이 시작된 것 같습니다. 이름을 다 열거할 수는 없지만 여러분이 잘 아시는 HALLMARK, RCMI 에메랄드등, 크로징에 대한 문의가 있습니다. 이미 분양을 받으신 분들은 이에 대한 준비를 하셔야 합니다. 오늘의 이야기는 FINAL CLOSING에 어려움을 겪고 계신 분들을 위하여 도움말씀을 드리고자 합니다. 오늘의 주제는 지난 회와 달리 또 다른 처지에 계신 분 이야기입니다. 이 같은 처지에 계신 분들이 꽤 있는 것으로 알고 있습니다. 아래의 사례를 통하여 도움이 되셨으면 합니다.

 
1. 문 의 :
 
저는 3년전에 다운타운의 콘도를 분양받았습니다. 그런데 지난 달에 Builder로부터 Final Closing 날짜를 통보받았습니다. 분양받은 가격은 약 46만불입니다. 제 계획은 분양가격의 25%를 다운하려고 합니다. 저희 형편은 캐나다에 이민온 지는 약 8년정도 되었는 데, 저는 3년전 시민권을 취득하였습니다. 남편은 이곳의 직장이 마땅치 않아 6년전에 한국으로 돌아가 전에 다니던 회사에서 다시 일하고 있습니다. 저는 현재 다운타운의 콘도에 아들과 함께 살고 있습니다.
 
결국 새 콘도는 저에게는 2번째 콘도가 되는 데 Closing이 걱정됩니다. 저는 현재 이곳에서는 수입이 전혀 없고 남편이 한국에서 보내주는 생활비로 생활을 하고 있습니다. 저 같은 경우 25%를 다운하면 모기지를 받을 수 있는지요? 또한 이 콘도는 제가 거주할 계획은 없고 렌트를 줄 계획입니다. 주위의 부동산에게 알아보니, 월 예상 렌탈인컴이 약 2천불정도라 합니다. 참고로 두 콘도 모두 제 이름 단독으로 되어있습니다.
 
2. 답 변 :
 
2.1. 시절이 바뀌었습니다.
 
3년전 콘도를 분양받을 때에는 25%만 다운 하여도 모기지가 수월하게 나온다는 말씀을 들으셨을 것으로 보입니다. 특히 새 콘도가 본인 가족을 위한 처음 주택이면 그래도 괜찮으나, 이분의 경우는 세컨드하우스가 됩니다. 결국 이제는 어려운 문턱을 넘으셔야 합니다. 본인수입은 전혀 없고 , 운영하고있는 사업체도 없는 데 , 기존 소유하고 있는 콘도이외에 추가로 세컨드콘도를 마련하시고 이에 대한 모기지는 그리 쉽지 않을 것으로 보입니다. 2년전부터 시작된 모기지규정의 강화로 인하여 많은 어려움이 있을 것으로 보입니다. 과거에는 이민오신지 5년이 경과 후에라도, 35%만 다운하시면 Investor Program(투자자용 프로그램)을 이용하시어 시중은행에서 모기지를 쉽게 받으실 수 있었으나, 이제는 잊어 버리시기 바랍니다. 특히 이분은 35%도 아니고 25%만 다운하실 계획이니 더욱 어려울 것으로 보입니다.
 
2.2. 수입증명의 문제
 
이 분의 경우는 모기지를 승인 받기 위해 수입을 증명하셔야 합니다. 수입의 증명이란 기존콘도와 새 콘도의 모기지를 감당할 만한 충분한 수입입니다. 그런데 이 분은 직업이나 소득이 전혀 없으 신 분이므로 , 이 문제에 대하여 어려움이 있을 것으로 보입니다. 물론 모기지규정이 아무리 까다로워도 수입에 대한 증명 및 이 수입이 모기지를 감당할 수 있다는 것을 증명할 수있으면 별 문제가 없습니다. 그러나 대다수의 한인동포분들은 자영업에 종사하는 관계로 쉽지 않습니다.
 
2.3 .해결책은 없나?
 
이분에게는 단 한가지 선택이 있습니다. 그 선택은 남편이 보증인으로 보증을 서는 방법뿐입니다. 이 경우에는 남편의 한국에서의 수입을 이용, 모기지를 승인 받는 길입니다.
 
만약 남편의 수입이 부족하다면, 현재 한국에 남편이 보유하고 계시는 부동산을 추가담보로 제공하셔야 합니다. 이것이 불가능하다면, PRIVATE LOAN을 얻으시는 길 밖에 없습니다.
 
3. 진행결과는?
 
이 같은 상황을 고려하여 , 한국에서의 남편수입을 인정하여 주고, 또한 남편되시는 분이 직장관계로 이곳에 오시기 힘든것은 감안하여 위임장을 사용해야 하는 데, 이를 인정하여 주는 은행을 찾아서 신청을 하였습니다. 물론 어려운 절차를 통과한 후, 한국으로부터 필요한 서류를 받아 은행에 제출후 승인을 받게 되었습니다. 참고로 남편의 수입에 대한 증명이 국세청에서 발행한 소득신고에 의거하여 100%가능함과 동시에 수입이 충분하여 신규 모기지를 감당하기에 부족함이 없으므로 별 어려움 없이 좋은 이자율로 승인을 받게 되었습니다.
 
4. 주의하실 사항은
 
그 후 이 분과 여러가지 문제를 상의 후 , 새 콘도로 이사를 하시고, 기존 콘도는 남에게 세를 주는 것으로 하여, 세제상의 불이익조차도 말끔히 해결하였습니다. 지난회에 언급하였듯이, 신규로 분양받으신 콘도를 본인이 입주 후 최소 1년이상 거주하지 않고 , 전매나 렌트를 할 경우에는 최근 CRA의 강화된 세무조사로 인하여 (제가 알고있는 사항은 CRA에서 현재 2010년도분을 감사 중인 것으로 알고 있습니다) 추후 세제상의 불이익(New Housing Rebate등)이 우려됩니다. 만약 렌트나 전매계획이 있으신 분들은 관련 변호사나 혹은 회계사분들과 충분한 협의를 하시어 차후에 발생될 지 모르는 세제상의 불이익을 대비하시기 권해드립니다.
 
지면 관계상 이만 줄이겠습니다. 건강한 한 주 보내시기 바랍니다. 참고로 여러분의 편의를 도모하기 위하여 새롭게 WEB SITE를 개설하였습니다. 이 WEB SITE를 통하여 이제는 여러분께서 ON LINE으로 모기지를 신청하실 수 있게 되었을 뿐만 아니라 최근의 모기지시장에 대한 최신 정보를 제공해드릴 수 있게 되었습니다.
 
Yoon Jae Nam남 윤재
Mortgage Architects Lic. # 10287
Mortgage Agent Lic. # M08002616
전 화 : 416-566-6071
FAX : 905-737-1562
이 메일 : namyoonjae@gmail.com or yoonjaenam@hotmail.com
Website : www.mtgarc.ca/yoonnam

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    Date2013.11.19 Category모기지 By남윤재모기지
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