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남윤재2.jpg 웨비그(www.wevig.com)독자 여러분, 지난 한주간도 안녕하셨습니까? 이제 7월입니다. 여름 휴가철이 시작되었습니다. 여름 휴가계획들은 세우셨는지요? 가족들과 함께 좋은 시간 보내시기 바랍니다. 오늘의 이야기는 최근 시중은행들의 3차례에 걸친 갑작스런 고정모기지이자율의 인상으로 독자여러분들께서 향후 모기지이자율전망에 관한  문의 변동이자율로 모기지를 가지고 계신분들의 문의가 있었습니다. 이에 대한 도움의 말씀을 드리고자 합니다.

1.       최근의 추이

시중의 각은행들은 지난 3주간 1번도 아니고3차례에 걸처 고정모기지이자율을 인상하여 현재는 5년고정모기지 이자율이 3.69%선입니다. 지난 3주전까지만 하여도 2.89%정도에 불과하였는 이제는 사정이 달라졌습니다. 이제 이러한 상황에 익숙해지시는 것이 좋습니다. 특별한 상황이 발생되지 않는 현행 모기지이자율은 인하될 이유보다는 인상될 이유만 있기 때문입니다. 들리는 이야기로는 현재도 연방정부에서 모기지규제에 대한 추가 조치를 검토하고 있다는 이야기입니다.  현재까지 알려진 바에 의하면 모기지상환기간을 현행 최장 30년에서 25년으로 단축한다는 내용인데, 이렇게 되면 여러분의 부담액이 늘어나게 되는 효과가 있습니다. 그외에도 금년 가을부터는 이자율이 인상될 조짐도 보이고 있는 것이 사실입니다. 그폭과 시기는 아직은 모르고 있습니다.  그러나 변동으로 모기지를 가지고 계신 분들은 아직 까지는 전혀 영향이 없습니다. 아직도 Prime Rate 3% 변동이 없기 때문입니다.

2.      

이의 배경에는 850억달러에 달하는 경기진작프로그램을 금년안으로 중단할 수도 있다는 미국의 FRB 버냉키의장의 발언에 따른 여파입니다. 결과 세계주식시장에 영향을 끼쳐, 채권이자율이 오르기 시작한 것이 원인입니다. 지난 5월까지 채권시장의 이자율은 1.1%정도에 불과하였으나, 지금은 1.8% 인상되었습니다. 참고로 대부분의 은행들은 고정이자율의 모기지를 채권시장에 판매를 하여 수익도 올리고, 자금도 조달하곤 했는 , 이제는 이자율이 인상된  만큼 자금조달비용이 추가되었음에 기인합니다. 이것은 지난번에 언급하였듯이 은행에서 여러분께 변동 보다는 고정이자율의 모기지를 권하는 이유중 하나입니다.

3.       기존 고정모기지는 영향을 받나?

기존에 고정으로 모기지를 가지고 계신분들은 약정된 3 혹은 5년등의 Term기간중에는 영향이 전혀 없습니다. 약정된 이자율과 납부액은 기간중 동일합니다. 새로운 이자율은  신규로 신청하는  고정이자율의 모기지에만 해당이 됩니다.

4.       그러면 변동 이자율의 모기지는?

대개의 변동이자율의 모기지는 Prime에서 % 할인해주는 방식인데 예를 들면 Prime-0.8% (이경우 2.20%)혹은 Prime-0.5%(2.50%) 등입니다. 약정된 기간중에는 할인이자율이 적용 됩니다. 그러나 Prime 상승시나 하락시에는 직접적으로 영향을 받게됩니다. 그러나 아직도 Prime Rate 3% 변함이 없습니다. 아직은 전혀 영향이 없으나 향후 Prime 오른다고 가정시에는 부담이 늘어나게 됩니다. 그럼에도 불구하고  모시중은행의 모기지관련조사보고에 의하면 변동이자율의 모기지가 고정이자율의 모기지에 비해 절약효과가 있다는 보고가 있습니다. 금년 6월까지는 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는 거의 대부분의 손님들에게 고정이자율의 모기지를 권해드렸는 , 이제는 사정이 달라지는 같습니다. 현재 시중의 변동이자율은 5Close 경우 최저 Prime-0.4% 2.60%입니다. 차이가 1% 달하고 있습니다.

5.       변동으로 가지고 있는 고정으로 바꿔야 하나?       

전문가들의 견해로는 이제 이상의 저금리시대는 없을 것으로 보고 있습니다. 과거 20여년간의 통계에 의하면 고정이자율의 모기지는 평균 7% 이었습니다. 따라서 향후 고정이자율의 모기지가 5%선에 육박할 이라고 예측하고 있는 것이 사실 입니다. 지금 변동에서 고정이자율의 모기지를 바꾸시는 것은 혼자 결정하지 마시고 주위의 전문가들과 상의 결정하시기 바랍니다. 이유는 여러가지 변수가 있기 때문입니다. 생각으로는 지금 바꾸시는 것은 도움이 안될것으로 보입니다. 당분간은 그냥 변동으로 가지고 계시는 것이 좋겠습니다.

 지면 관계상 자세한 말씀을 못드렸습니다. 이와 관련 궁금하시거나 문의하실 연락주시면 성의껏 답해드리겠습니다. 건강한 한주 되시기 바랍니다. 

 

윤재

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전화  : 416-566-6071

이메일: namyoonjae@gmail.com or namyoonjae@naver.com

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