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출처 한겨레
지난 ‘8·28 전월세 대책’ 이후 임차인의 보증금 보호를 위한 제도적 장치가 강화되고 있다. 그러나 깡통전세를 피하려면 계약 때부터 임차인의 주의가 요구된다. 서울 서초동 네이처힐 단지. 에스에이치공사 제공

[한겨레] 보증금 오롯이 돌려받으려면

확정일자 받아두기는 필수

전세금 반환보증 상품 출시

경매 넘어갔을때 우선변제

소액보증금 법개정 예의주시


직장인 김아무개씨는 올가을 서울 강동구로 이사하기 위해 전셋집을 알아보고 있지만 마땅한 집을 구하지 못하고 있다. 집주인이 담보대출을 받지 않은 주택을 만나기가 쉽지 않고, 어쩌다 그런 깨끗한 집을 찾으면 전세금이 너무 비싸기 때문이다. 

김씨는 결국 대출이 좀 있는 아파트를 선택하기로 했는데, 앞으로 집값이 떨어져 혹시나 세든 집이 이른바 ‘깡통전세’가 되는 것은 아닌지 걱정이 앞선다.

집값은 몇년째 제자리걸음인데 전셋값만 뛰어오르면서 전월세 세입자들이 계약 만료 때 보증금을 온전하게 되돌려받기가 점점 어려워지고 있다. 이에 따라 정부는 지난 ‘8·28 전월세 대책’에서 임차인의 보증금 보호를 위한 제도적 장치를 강화하기로 했고 최근 후속 조처를 밟고 있는 중이다. 그러나 주택을 둘러싼 여러 채권자 중 임차인을 보호하는 데는 법적 한계가 있기 때문에 임차인 스스로 주의를 기울여야 한다는 게 전문가들의 지적이다. 

■ 전세금 반환보증 이용해볼 만 


김씨처럼 집값 하락 등으로 보증금을 떼일 우려가 드는 경우라면 대한주택보증이 지난 10일부터 내놓은 전세금 반환보증을 이용할 수 있다. 이 보증상품은 집주인이 계약 종료 후 한달 내 보증금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어가 보증금 반환을 보장받지 못할 경우 주택보증이 보증금을 대신 반환해주는 상품이다

아파트는 물론 단독(다가구)·연립·다세대·주거용 오피스텔도 발급받을 수 있다. 다만 보증 대상이 되는 주택은 전세보증금이 수도권은 3억원 이하, 기타 지역은 2억원 이하만 해당된다. 보증한도도 아파트의 경우 주택가액의 90%, 일반 단독·연립 등은 70~80% 선으로 제한된다. 예를 들어 아파트 시세가 3억원이고 1억3000만원의 선순위대출, 1억6000만원의 전세보증금이 있는 경우 집값의 90%인 2억7000만원까지만 보증이 되므로 전세보증금에서 2000만원 모자라는 1억4000만원만 돌려받을 수 있다. 

수수료는 보증금의 연 0.197%로 보증금이 2억원인 경우 월 3만2000원 정도의 보증수수료를 부담하면 된다. 이런 수수료는 서울보증보험이 판매하는 전세금 보장 신용보험 보험료율(아파트 연 0.265%, 일반주택 0.353%)보다 낮은 편이다. 이런 보증상품은 세입자뿐만 아니라 담보대출이 있어 세입자를 구하기 어려운 하우스푸어가 이용할 수도 있다. 세입자와 집주인이 보증료를 분담하는 것도 가능하다.

■ 확정일자 받는 날 근저당 설정 조심해야 

전셋집이 경매로 넘어갔을 때 세입자의 보증금 일부를 일반 채권자보다 우선적으로 돌려 받을 수 있도록 하는 ‘소액보증금 우선변제’도 지난 ‘8·28 전월세 대책’에 따라 손질된다. 우선 변제권을 받을 수 있는 전세 계약 보증금의 범위가 넓어진다. 지금은 4000만(지방)~7500만원(서울) 보증금에 대해서만 우선 변제권이 적용되지만 앞으로는 9000만~1억원 정도 전세 계약자도 우선 변제권 혜택을 볼 수 있다. 우선변제받는 금액은 현행 1400만~2500만원에서 최고 3400만원(서울) 정도로 늘어난다. 법무부는 이달 말 열리는 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 구체적인 보증금 보호 범위와 우선변제 금액을 결정해 다음달 입법예고한 뒤 늦어도 내년 1월부터 시행한다는 계획이다. 다만, 개정법 시행일 이전에 등기부상 설정된 채권자 권리가 있을 때는 종전 소액보증금 규정이 적용된다.

어떤 경우든 세입자는 계약서상 확정일자를 받아두는 게 필수다. 확정일자는 주택이 경매로 넘어갔을 때 후순위 채권에 앞서는 전세권과 같은 효력을 지니고 있다. 이에 따라 선순위 채권과 전세보증금을 합친 금액이 집값의 70% 미만이면 확정일자만으로도 보증금을 온전히 돌려받는 데 큰 어려움이 없다. 이런 경우에는 경매로 넘어간 주택이 집값의 70% 선에 매각되어도 세입자의 손해가 없기 때문이다.

다만 확정일자에도 허점은 있다는 점에 주의해야 한다. 확정일자 효력은 세입자가 주택을 점유하고 주민등록 전입신고를 마친 다음날부터 발생하기 때문이다. 세입자가 오전에 확정일자를 받아도 집주인이 같은 날 오후 금융권으로부터 담보대출을 받으면 세입자 보증금 변제는 후순위로 밀린다. 이런 문제점 때문에 지난해 확정일자의 효력 발생을 ‘다음날’이 아닌 ‘즉시’로 변경하는 주택임대차보호법 개정안이 야권에서 발의되기도 했으나 국회를 통과하지는 못했다. 김규정 우리투자증권 부동산팀장은 “세입자가 이사하는 날 하루 동안은 집주인이 담보대출(근저당권 설정)을 받지 않고, 집주인이 이를 어길 때는 계약을 해지할 수 있다는 것을 임대차 계약서에 특약으로 넣는 것이 안전장치가 될 수 있다”고 말했다. 

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