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2013.09.17 18:25

Pre-Staging home Inspection 의 이점

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양규창2.jpg Pre-Staging home Inspection 의 이점
 
제 2 장에서 Seller property inspection statement (SPIS)에 대해서 알아보겠지만, 가능하다면 리스팅하기전에 둘러본 집의 Condition에 대해서 작성된 pre-listing statement 를 준비하였다가, 집을사려는 사람에게 보여주는것도 Buyer 의 신뢰를 얻는 좋은 방법이며, 더구나 집을 팔려는 Seller 입장에서는 Listing 하기전에 사전 Home Inspection 을 해 놓으면 평소에 잘모르던 집에 대한 결함등을 속속들이 알아서 미리 고치거나 개조할 수있고, 이러한 수리결과에 따라 Staging 을 하는 것이 바람직하고, 사는 사람의 입장에서도 불 필요한 Inspection 을 이중으로 하여 비용과 시간을 낭비할 필요가 없게 되는 효과가있다.
 
Mortgage 점검
 
집을 팔경우, Mortgage 를 사전 점검할 필요가 있다.
현재 가지고 있는 Mortgage 를 다 갚을것인가? 아니면 새로 사려는 집으로 Mortgage 이전이 가능한가? 그리고 현재있는 Mortgage  를 다 갚을 경우 혹시 Penalty (벌금) 을 무는 것은 아닌가 ? Penalty 의 액수는 얼마나 될 것인가?  이자가 계속 하락하는 상황에서  갚으는 Mortgage 의 경우 생각보다 훨씬 많은 액수의 Penalty 를 물수 있음을 알아야한다.
그러므로 모든것이 끝난후에 놀라는 일이 없도록, 사전에 금융기관에 조회하여서 반드시 글로 써서 Mortgage 를 다 갚았을경우  일어날 수있는 사항에 대해 사전에 확인서를 받아두는것이 좋다.
 
다음으로  집주인 직접 매매 (FSBO : For Sale By Owner)에 대해서 알아보자.
 
많은 사람들이 소개비를 절약하거나 피하기위하여 집 주인이 직접 매매에 나서고 싶은 충동을 받고 있다.
이러한 사람들을 위해 인터넷 소개인들 (On line Marketers) 이 집 앞에 세울 "FOR SALE" sign 등을 제공하며 도와주고있다.
 
이러한 관행은 그 전에도 계속 있어 왔고, 또 앞으로도 있을 것이지만, 우리들이 받는 교훈은 이러한 매매형태를 통해서 집을 판다는 것이 매우 힘들 뿐 아니라 시간과 비용을 절약한다는 면에서도 그 효과를 확신하기 어렵다는 것이다.
 
속담에 " 이 세상에 쉬운일이 없다." " 공 짜가 없다.!"  는 점을 이런일들을 통하여 실감하게 된다.
나중에 제5 장에서 자세한 내용을 다루겠지만 이 부분에 대해서 미국에서 조사한  통계가 있다.
 
2001 년 부터 2008 년 사이에 매매된 주택을 대상으로한  조사에서,
집주인 이 직접매매(FSBO)한 주택의 가격은 전문적인 부동산 중개인을 통해 매매된 주택 가격에 비해 모든 수수료를 제외한 Net Price 에서 약 25 % 정도가 낮게 나온것으로 나왔으며, 경기가 좋아 Buyers market 일 때도, 주인 직접 매매의 경우, Showing 회수가 적어  결과적으로  전통적인 MLS Marketing 을 통한 중개인 매매에 비해 훨씬 오래걸리는등 부정적인 요소가 더 많았다.
 
대부분의 "FSBO" 의 매매 System 인 Internet 을 통한 광고나 잔듸위에 세운 "For Sale" Sign 에 의존 하는 Marketing 방법으로는 겨우 20% 정도의 잠재적 Buyer 에게 영향이 미칠뿐으로 파악되었는데 , 누가  80 % 이상의 구매자들을 외면하는 "FSBO" 방식을 선호 하겠는가?  더구나 흥미있는 일은 약 60 % 의  "FSBO" House 들의 구매자들이 모두 Seller 의 가까운 친구, 친척들이란 점은 시사하는바가 크다.
더구나 "FSBO"   House 가 최초 5 주안에 팔리지 않아서 가격을 내렸을 경우에는 실 매매가의 차이가 훨씬 더 커진다.
 
왜 이런 결과가 발생하는가?
우선 Buyer 쪽에서는 Seller 가 Agent 를 사용하지 않는 점을 알고, Seller Agent Commission  에 해당하는 금액 만큼을 깍으려든다. 가령 일반적인 주택 중개인 수수료가 4-6% 정도라고 할때, Buyer 쪽에서는 최소한 2-3 % 의 가격을 깍고 들어온다. 'FSBO" 의 집주인 의 경우 Professional 한 Sales Person 의 도움이 없으므로 실제로 자기집이 Market 에서 거래될수있는 Up-To-Date 한 시장 거래가격을 알수있는 방법이 없고, 대개의 "FSBO" 의 경우 자기들의 집은 다른 일반 주택에 비해 특별하다고 생각하여, 10-20 % 정도 주변 시세보다 가격을 높으게  Asking Price 를 책정해놓고 시장의 눈치를 살핀다.
 
문제는 어떠한 "FSBO" 의 매매 System 도  일반적인 "MLS" System 이 제공하는것 만큼 광범위한 노출과 Marketing 을 제공하지 못한다는것이다.
 
게다가 실제 살수있는 능력은 없지만, 집에 대해 관심이있는 소위 잠재적 Buyer 들로 부터, 시도 때도 없이 전화가 걸려온다. 밤 낮을 가리지 않고  집을 보러 오겠다고 전화하는 사람들을 어떻게 조절하며, 누가 과연 진짜 Buyer 인지 구분할 방법이 있는가?
 
그러나 직업적인 Sales People 들은 System (FINTRAC 등) 을 통하여 Buyer 의 신분을 확인하고,동기를 파악하며, 그들의 예산과 자금동원능력, 선호하는 지역및 세세한 구매 조건, 성향, 예상 이사 날자 등등 까지를 모두 파악한후, 자격있는 구매자를 선별하여, Seller 의 일상 생활에 전혀 지장을 주지 않는 범위에서 Schedule 을 Set-up 하여 서 Showing 을 진행하고,구매 가능한 매물을 골라  Tour 를 진행하는 관계로, "FSBO" Seller 들이 흔히 경험하는 Buyer Showing 에 대한  극심한 Stress 나  도둑에 대한 공포도 염려할 필요가 없어진다.
 
....다음 호에 계속......
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