총 재산 관리 시리즈 II
2013.08.26 18:44

다운타운 주택개조 → 임대 '유망사업'

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다운타운 주택개조 → 임대 '유망사업'

장수시대의 재정설계(3)

jaemoo.jpg 개인의 총자산과 총부채비율(Value To Loan Ratio)이 2.0이 넘고 부채 대비 총유동자산 비율(Liquid Value To Loan Ratio)이 1.0을 넘으면 지난번 케이스의 임대건물을 유지하며 임대사업을 확장시킬 수 있다. 예를 들어 총자산이 200만불이고 총부채가 100만불 정도 되면 총자산 부채비율은 2.0이다. 즉 부채를 다 갚고도 100만불이 남는다는 계산이다.

총자산 중 유동자산이 100만불이 되면 총유동자산 부채비율은 1.0이 된다. 이 계산은 부채를 빠른 시간 내에 갚고도 100만불을 유지할 수 있는지를 분석하는 것이다. 이 분석이 나오면 기존 임대건물을 이용해 60만불의 모기지(5년 variable, 2.7%, 25 years)를 은행이나 금융기관에서 얻고 다음 임대건물을 구입할 수 있다. 이 경우 아래 도표와 같은 재정분석이 나온다.


투자소득률(Return on Investment: ROI) 
ROI= 세전수입/투자액=$45,487/ $ 50,000=92%.

65만불을 투자하여 60만불 모기지를 얻었으니 실제 투자액은 5만불이고 세전 수입을 나누면 연 투자소득률 92%가 나온다. 새로 얻은 모기지는 다음 임대부동산 구입에 재투자해 임대부동산을 늘려갈 수 있다.


총투자소득률(Internal Rate of Return: IRR)IRR= 투자소득률+ 자산증가율(자산증가/ 투자액 )=92%+ 360%($180,000/$50,000)=452%.

15만불을 투자해 건물을 개조한 결과 Cap Rate(capitalization rate: 투자수익률)를 3.8%에서 7%로 올리면 임대부동산 가치가 85만불로 상승해 20만불의 자산증가(Capital Gains)가 산출된다.

이중 10%를 임대부동산 전문회사 몫으로 분배하면 18만불의 자산증가를 볼 수 있다. 따라서 첫해의 총투자소득은 투자액의 4.5배가 넘는다. 이듬해부터는 연 6%의 복리로 85만불의 부동산가치가 오르는 것으로 예상할 수 있다. 5년 후(2016년) 연 총투자소득률은 219.4%(연 투자소득률 98.4% +연 자산증가율 121%)를 예상할 수 있다.


자산 대 부채비율(Loan to Value: LTV )
LTV= 부채/부동산가치= $62만/ $85만=72.9%.

LTV는 시간이 지나면서 부동산가치가 오르고 모기지 원금을 갚게 되어 2016년에는 53.3%($571,737 / $1,073,105)를 예상할 수 있다. 따라서 시간이 지나 부동산가치의 70~ 80%를 모기지로 얻는다면(Refinancing) 2016년에는 25만불의 모기지를 얻어 재투자에 사용할 수 있다.


부채상환 능력비율(Debt Service Coverage Ratio: DSCR )
DSCR=세전수입/ 부채상환= $45,487 /$32,975=1.4.

2116년에 현재 같은 모기지 이자율과 예상되는 수입을 유지한다면 1.5($49,220 / $32,975)가 산출된다. DSCR은 투자건물 대출심사에서 건물의 가치와 함께 부채상환능력을 중요한 변수로 보고 있다. 건물의 형태와 부가가치, 임대사업의 위험도, 수입의 지속성, 은행이자 상향조정 가능성, 경제지수 악화 등 변동에 따라 은행은 대출시 1.1에서 1.4의 DSCR을 요구하고 있다.


스트레스 테스트(Stress Test)

도표와 달리 2116년 모기지 이자가 4.7% 오르고 세전 수입이 4만불로 떨어졌다고 가정했을 때 DSCR=$40,000 / $39.538=1.0으로 되어 위험신호를 받게 된다. 즉 음성적인 현금흐름(Negative Cash Flow) 문제로 새로운 투자금이 필요할 수도 있다. 이런 투자위험성을 상쇄하기 위한 대책은 모기지를 줄일 수 있다든지 재융자(Refinancing) 상환기간을 늘리든지 해야 한다. 상세한 것은 금융분석전문가와 상담해 재무구조 문제를 해결할 수 있다.

지난번 칼럼에서 추천한 바와 같이 임대사업을 직접투자 관리할 수도 있고, 임대부동산 투자 및 관리전문회사에 의뢰 투자해 파이낸셜 프리덤을 넘어서 부를 축적할 수 있다. 
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