총 재산 관리 시리즈 I
2013.08.26 16:53

소유권 또는 명의 보험(Title Insurance)

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부동산 매매 후의 문제 해결




소유권 또는 명의 보험(Title Insurance)

이웃과 울타리 분쟁·진입로 사용권 다툼·등기 사기 등
변호사 통해 보험료 한번 내면 소유기간 내내 유효 
50만 달러 미만 주택이면 270달러 
거래가격과 모기지 액에 따라 책정 





2000년 이후 부동산을 매입했던가 아니면 기존 소유 부동산을 다시 저당 잡힌 분들은 누구나 ‘타이틀 인슈런스’라는 보험에 들었다. 보험료는 거래마감 정산비용(closing cost)에 가산됐다. 그러나 액수가 적어 이를 간과한 분들이 종종 있다. 이 보험은 무슨 혜택을 가입자에게 주는가? 거래를 위임받은 변호사는 부동산 문서를 조사하고 결과를 보험회사에 발송, 보험 가입 신청을 한다. 부동산 거래가격과 모기지 융자액에 따라 책정되는 보험료는 부동산 매입 때나 모기지를 새로 받을 때 변호사를 통해 한 번만 낸다. 

이런 보험이 존재하지 않던 시절에 변호사는, 예를 들어 매입자를 대신한다면, 시정부가 발행하는 ‘건물에 아무 이상이 없고 재산세가 완납됐다’는 증서를 받아야 했다. 시정부 증서(certificate)를 받으려면 많은 비용과 시간이 걸릴 뿐 아니라 후에 건물에 문제가 발생했을 때 정부는 자기들의 실수·과실에 대해 책임을 지지 않았다. 이런 문제를 해결하기 위해 미국으로부터 도입된 소유권보험 제도는 부동산 소유권에 대한 ‘완벽한’ 보증으로 전국에서 환영 받았다. 왜냐하면 이 보험은 부동산 명의에 문제가 있을 때 소유자와 융자 금융기관을 보호해 문제를 해결해 주기 때문이다. 

부동산거래 때 우리가 당면할 가능성이 있는 문제점은 꽤 많다. 

▶측량도면(survey)이 없을 때 옆집과의 경계선/도로사용권이 문제 된다(no road access).
▶모기지를 준 은행이 소유권상의 하자(defect) 때문에 저당된 부동산을 매도할 수 없다(non marketability). 
▶오래 존재한 문서상의 실수로 수정이 필요할 때(예, 배우자 허락 없이 문서를 등록). 
▶서류나 문서가 사기에 휘말려 소유권이 박탈, 또는 소유주가 모르는 모기지가 소유권에 등록 되었을 때.
▶시정부의 시정명령(work order)이 이행되지 않았거나 토지용도(zoning) 위반, 무허가 건축물. 
▶매도자가 체납한 재산세, 공공요금 등이 부동산 매입 후 부과된다. 
▶갭 커버리지(Gap Coverage), 즉 매입금은 지불됐으나 마감정산(closing)이 늦어져 소유권이 등기되지 못함.

소유권보험은 자동차나 화재, 상해보험과 달리 기초공제금(deductible)이 없다. 가입자로부터 문제를 통고 받는 즉시 보험사는 소송이나 법정 인증 등 필요한 조치를 취한다. 소유권을 회복해 주고 이에 따른 배상금도 책임진다. 모든 조사비용은 보험에서 처리한다. 50만 달러 미만의 개인주택일 경우 보험료는 270 달러 정도이다. 보험은 가입자가 부동산을 소유하는 기간 내내 유효하다. 따라서 교민들 중 거래 후 부동산관계로 사기사건을 당했거나 이웃과 울타리 분쟁 등이 생겼다면 즉시 보험사에 연락해야 한다. 

다음은 보험사가 실제로 해결한 사례들이다.

(1) 박씨는 뒷마당에 수영장이 있는 집을 샀다. 그러나 수영장을 수리하려고 땅을 파보니 이웃집의 수도 파이프가 자기 집 땅 밑으로 지나감을 발견했다. 이같은 지역권은 아무도 모르고 또한 집문서에도 전혀 기록이 없었다. 이웃 주인은 파이프가 20여년 이상 있었으니 법적 지역권(Prescriptive Easement)으로 간주, 따라서 옮길 수 없다고 주장했다. 보험회사는 시정부와 접촉, 파이프를 정부땅 밑으로 옮기고 모든 비용을 부담했다. 

(2) 정씨는 주택을 구입해 수리를 시작했다. 고용된 건설회사는 이 집이 여러 번 건축규정을 위반했음을 발견했다. 집 뒤에 신축한 선룸(sunroom) 조차도 건축 허가가 없었다. 오수처리 시스템(septic system)도 무허가였다. 보험사는 모든 문제를 책임졌고 보수공사비 전액 6만 달러를 정씨에게 주었다. 

(3) 백씨는 콘도 1채를 건축업자(builder)에게서 샀다. 이 업자는 모든 수리도 하지 않은 채 파산했다. 주택·콘도 건축업자들의 보험사 타리온(TARION)에서 수리를 끝내주었으나 얼마 후 재산세 고지서를 받았다. 건축업자는 몇 년 째 세금을 안냈다. 그가 파산했기 때문에 재산세는 백씨의 몫이 됐다. 소유권 보험사는 백씨에게 부과된 밀린 재산세와 이자를 변상해 주었다. 

(4) 이씨는 집을 담보로 융자를 받으려고 은행에 접촉했다. 은행은 서류 조사 중 등기 등록부에 부동산 넘버(Property Identification Number)가 오기되어 옆집과 뒤범벅이 되어있음을 발견했다. 등기부를 고치려고 옆집 소유주의 서명을 받으려했으나 그는 오래전 사망했다. 보험사는 당시의 변호사와 증인들을 찾아 진술서를 준비, 법정의 허가를 받아 개정된 문서를 각각 등기, 이씨는 융자를 받을 수 있었다. 


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