총 재산 관리 시리즈 II

다운타운 젊은층 대상 임대아파트사업 ‘유망’

by 유동환 posted Aug 24, 2013
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다운타운 젊은층 대상 임대아파트사업 ‘유망’

언제, 어디서, 얼마로 사느냐를 먼저 정해야

은퇴계획은 100세 장수시대에 맞게 세워야 한다. 사망 시까지 지속적으로 연금이 나올 수 있는 충분한 은퇴자금 없이 은퇴한다는 것은 생활수준을 낮추는 결과를 의미하기 때문에 100세까지 일하지 않아도 수동적인 투자수입(Passive Investment Income)으로 현재의 생활수준을 영위하는 것은 물론 장기요양이 필요할 때에도 대처할 수 있는 재정적 자유(Financial Freedom)를 목표로 세워야한다.

파이낸셜 프리덤의 목표는 언제(연령), 어디서(생활지역), 얼마의 생활비(연금)로 은퇴생활을 할 것인가를 정하는 것이다. 세계경제 단일화로 인한 저이자 정책은 인플레도 못 따라가는 은행 정기예금을 초래하였고 선진국들의 적자예산과 급증하는 부채로 인한 경제체제는 주식시장의 심한 등락으로 이어져 은퇴준비를 하는 투자자들은 새로운 투자를 모색하고 있다.
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회사 채권, 정기적으로 이윤을 배당하는 우량회사 증권과 부
동산 신탁 또는 인컴 트러스트 등이 있으나 안정적이지 못하다. 다행스럽게도 2006년 10월 이후 주식 등락에 관계없이 최소 연 수입(Pension Income)의 5%를 120세까지 보장하는 보장성연금펀드가 국내에 출시
되어 지난 6년간 250억불의 거금이 은행 GIC나 펀드에서 옮겨졌다. 물론 주식이 오르면 다른 펀드처럼 성장하고 사망 시 인출하지 못한 원금을 보장 받기 때문이다.

그러면 모든 은퇴자금을 보장성연금펀드에 투자해야 하는가? 그렇지는 않다. R
RSP에 들지 않은 자금의 일부는 임대부동산에 분산투자할 수 있다. 현재 토론토 중심지는 젊은 층들의 거주지로 선호되고 있다. 특히 고층건물을 좋아하지 않는 젊은이들은 오래된 가옥에 개조된 아파트를 선호한다. 주로 23~39세인 이들은 대학 졸업 후 토론토 다운타운에서 일하는 전문직으로 연수입이 8만불 이상되는 독신자로 자신을 중시하는 이머징 엘리트(Emerging Elite Group)로 불린다. 이들은 침실 하나짜리 아파트를 월 1,200불, 침실 2개는 2천불 이상을 거뜬히 내며, 다운타운에서 주로 자전거를 교통수단으로 이용한다.

이들을 위해 2011년 1월 50만 불에 구입해 개조한 케이스를 분석하면 표와 같다. 즉 건물을 계약한 후 15만 불을 투자해 개조공사를 하여 세전수입을 19,246불(3 유닛)에서 45,487불(4 유닛)로 올릴 수 있었다. Cap Rate(Capitalization Rate)는 3.8%에서 7%로, 건물가격도 85만 불로 오르게 됐다. Cap Rate는 세전 수입을 부동산 시가(時價)로 나눈 것으로 부동산 투자수익률이라 할 수 있다.
65만 불을 투자해 연수입 4만5천불을 올리는 투자는 파이낸셜 프리덤의 목표를 이루는 첩경이라 할 수 있다. 왜냐하면 이는 임대부동산전문회사에 위임투자를 한 경우이기 때문이다. 물론 등기는 투자자이름으로 되어 있고 사정상 매각 시에는 자산증가액의 10%를 전문회사에 지불해야 한다. 2016년 부동산가치는 107만3,105불, 세전 수입은 4만9,220불로 추산된다. 이렇게 불어나는 재산은 자녀들에게 유산으로 남길 수 있다. 건물개조, 디자인, 세입자 및 건물 관리 등은 전문회사에 맡기는 조건이기 때문에 투자자는 필요할 때 투자만 하면 되고 매월 임대수입만 받으면 된다.

또한 개조된 가옥을 담보로 은행 융자를 받아 두 번째 집을 매입할 수 있다. 이 경우 감가상각은 물론 모기지 이자도 경비처리를 할 수 있다. 소득세를 적게 내고 수입은 30% 이상 늘고 자산증가액도 2배로 커질 수 있다. 이렇게 투자관리를 잘하면 시간이 지나면서 계속 부동산이 늘어나게 된다. 이런 투자를 원하면 임대부동산 투자 및 관리 전문회사를 찾아보면 된다.

끝으로 임대부동산사업의 성공요소를 살펴보면 (1)공실률이 낮은 지역을 찾아야 하고, (2)잠재력 있는 허술한 집을 싸게 구입해야 하고, (3)집을 젊은이 취향에 맞게 개조하고 (4)개조공사를 잘하는 업자를 골라야 하고 (5)세입자 선택과 건물관리를 잘해야 하고 (6)재무분석을 정확히 하는 것 등이다.

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