총 재산 관리 시리즈 I
2013.08.22 14:53

온주 북부 플라자 시세 3년만에 '반토막'

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렌트 수입 격감 대비법은?


온주 북부 플라자 시세 3년만에 ‘반토막’ 

건물소유주의 은퇴생활 








플라자 매각→ 작은 집 이사 → 임대아파트 구입 
여행비 등 각종 지출 삭감 ... 가계부 다시 흑자로 


1978년 캐나다로 이주한 씽(64)씨는 부인(60)과 함께 온타리오 북부지역에서 주유소를 구입하고 플라자를 짓는 등 사업체를 성공적으로 운영했다. 2004년 아들이 암으로 사망하자 비탄에 잠긴 씽씨 부부는 주유소 사업을 정리, 건물 임대료(월 2만 달러)를 받아 골프 및 인도여행으로 은퇴생활을 하고 있었다.

문제 : 2007년 초 플라자에서 낚시점이 문을 닫고 나간 후 지역 불황으로 임차인(건물 입주자)들이 계속 렌트를 내려달라고 하여 임대 수입이 2008년 초에 반으로 줄었다. 월수입이 1만 달러나 줄었기 때문에 월 손실도 2천 달러(상담 전 재정보고서 참조)가 되어 은행잔고가 계속 감소하자 재정설계사를 찾았다. 2005년 300만 달러까지 올랐던 플라자 가격은 수년에 걸친 온타리오주의 불황과 미국 서브프라임 모기지 사태로 인해 관광객이 줄고 사업부진으로 135만 달러로 폭락했다. 경기 회복 가망이 별로 없어 씽씨는 한때 플라자 뒤쪽에 셀프스토리지 (Self Storage) 사업을 생각했으나 아들 사망으로 우울증에 빠진 부인을 돌보기 위해 포기했다.

13)온주 북부 플라자 시세 3년만에 '반토막'.gif

재정설계


1. 플라자 매각과 임대아파트 구입: 

우선 플라자를 135만 달러에 팔고 본국인 인도의 땅을 판돈으로 집 모기지를 갚고 토론토의 작은집으로 이사했다. 새 집으로 Heloc(Home Equity Line of Credit: 집을 담보로 일정 한도 내에서 돈을 빌리는 제도) 50만 달러를 추가로 마련, 토론토대학 근처에 185만 달러의 임대아파트를 구입했다.


2. 손익계산서 재조정: 

아파트 월 임대수입 9,250달러 중 Heloc 이자 1,980달러를 제한 세금전 순수입은 7,270달러, 세후 순수입은 4,988달러가 되어 지출을 과감하게 재조정했다(상담후 재정보고서 참조). 인도여행은 씽씨의 연금(CPP 및 OAS: 월 1,100달러)이 나오는 2009년까지 연기했다.


3. ‘유산창조’TM 생명보험: 

암연구센터에 보내는 자선기부금을 줄이는 대신 부인의 요구에 따라 뮤추얼펀드에 있는 10만600 달러중 10만 달러를 일시불로 유니버설라이프(UL) 보험에 옮기고 62만 달러의 생명보험금을 계약했다. UL에 불입된 10만 달러는 아무 때나 필요할 때 찾을 수 있고 UL에 투자된 펀드의 소득세는 보류되고 소득의 일부는 생명보험료 불입에 쓰여진다.


4. RRSP를 보장성 연금펀드TM로 이전: 

불투명한 세계주식시장을 염려해 RRSP를 주가 하락시 5%의 보너스를 보장하는 보장성 연금펀드로 옮겼다.


5. 유서 및 법정대리인서: 

사후 재산처리를 위해 유서에 생명보험금 및 나머지 재산을 자선단체(암센터, 인도사원, 인도인회)에 기부하고 정신상태 이상 및 불능 시에 대비해 법정대리인서를 작성했다.


씽씨는 수익률은 낮지만(Cap Rate 6%) 공실률이 거의 없는 임대부동산 투자에 만족했다. 장기적으로 볼 때 임대부동산 가치는 연 4~6% 증가하고 임대료 수입도 인플레이션을 따라잡기 때문이다.

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