총 재산 관리 시리즈 I
2013.08.22 13:14

부동산 투자는 내 집 장만이 우선

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부동산 투자는 내 집 장만이 우선



토론토 평균 주택 가격 30년 간 무려 570% 올라 








부동산 투자를 논의하면 얼핏 연상되는 것이 상가다. 1층에는 컨비니언스가 있고, 2층에는 베드룸이 2개 정도 있어, 많은 동포들이 선호한다. 상가가 6, 7개가 있는 플라자도 선호하는 매물이다. 자금에 여유가 있으면 다 세대가 거주하는 고층 아파트를 구매하는 것도 생각하게 된다. 임대 소득이 있거나 임대 부동산을 매각했을 때 생긴 이익의 반은 그해의 소득이 돼 세금을 내야 된다. 이 이익이란 산 가격과 판 가격의 차액을 말한다. 임대한 아파트 혹은 집에서 살면서 내는 임대료(렌트)는 소유주(랜드로드)의 융자금 (모기지)을 갚는데 쓰일 뿐, 그 부동산의 가격이 올라도 아무 혜택이 없다.


부동산 투자의 제1장 제1조는 내가 살 집을 장만하는 것이다. 캐나다에서 개인의 주거 주택(1 가구 1 주택)은 가격이 올라도 세금을 내지 않는 유일한 투자이기 때문이다. 토론토 지역의 평균 주택 가격은 지난 30년 동안 무려 570%나 올랐고, 지난 10년 동안엔 180%가 올랐다. 그러므로 내 집은 주거 공간을 마련해주면서 투자가 되는 일석이조의 역할을 한다.


어떤 주택을 살 것인가


콘도 아파트를 살 것인지, 단독주택을 살 것인지는 재정 능력과 필요에 따라 결정된다. 저축해 놓은 자금이 많지 않으면 콘도 아파트나 타운하우스에서 살면서 집을 늘려가는 것이 정석이다.


어디에 집을 살 것인가


보스톤 렛삭스의 투수 존 레스터가 지난 5월 21일 무안타, 무실점으로 생애 첫 완봉승(노힛, 노런)을 해냈다. 야구 경기에서 실점을 하지 않고, 승리한 투수는 그 비결이 “위치, 위치, 위치”라고 대답한다. 스트라익 존의 코너에 떨어지는 공을 타자들이 헛치거나, 쳤더라도 땅볼 또는 비구(飛球)가 돼 쉽게 경기를 풀어나갔다는 설명이다.

부동산에서 “위치, 위치, 위치(로케이션, 로케이션, 로케이션)”는 3번에 30번을 강조해도 모자라지 않는다. 철도나 지하철 노선에 너무 가까우면 소음과 충격 때문에 싫어하는 손님이 있다. 고속도로에 가까우면 소음 때문에 날씨가 좋아도 창문을 열 수가 없다. 남쪽에 고속도로가 있으면 남향 보다 북향이 바람직하다. 겨울이 길고, 추운 캐나다에서 뒷 마당에 해가 오래 머무는 북향이나 동향 집을 선호하는 손님도 만나게 된다. 코너에 위치하면 대지가 커서 세금은 많이 내지만 내가 사용할 공간은 적다고 피하는 고객도 많다. 특정 인종이 밀집한 지역에서는 살지 않겠다는 손님도 많다. 응급시에 대비해 큰 종합 병원이 가까운 곳에 집을 장만하는 경우도 있다. 직장이나 자녀의 학교에서 가까운 곳에 있어야한다.


어떤 중개인을 선정할 것인가


영어로 대화하는데 자신이 없으면 한인 중개인과 일하는 것이 본인에게 유리하다. 외국인보다 한인 중개인을 자문 중개인으로 대우하는 것이 장기적인 면에서도 유리하다.

본인이 토론토 한인사회 최초로 중개업을 시작하던 30여 년 전(필자보다 선배중개인이 있었으나 그들은 모두 고장을 떠나 이제는 본인이 최고참이 됐다.)에는 한인 중개인의 숫자가 10여명이었는데 지금은 300명이 넘는다.

집을 산 친지의 의견을 참고해서 중개인을 선정하든지, 직접 만나보고 옥석을 구분해야 된다. 부동산업을 전업으로 하고, 경험과 능력이 있고, 성실한 전문 중개인을 만나야 된다. 동시에 중개인 2명을 고용해 집을 보는 것은 시간을 낭비하는 것이고, 중개인들과의 신의를 버리는 일이다. 유능한 중개인은 원하는 집을 가능한 한 빠른 시일 안에 구

해주고, 시세로 살 수 있게 도와준다.


어떻게 집을 살 것인가


캐나디안이 집을 고르는 식으로 집을 골라야 한다. 투자할 자금과 소득을 중개인에게 알려주면 집 가격이 나온다. 거래하는 은행의 모기지 담당자나 모기지 브로커를 만나면 얼마를 융자(모기지)해 줄 수 있는 지를 미리 알려 준다 (Prequalification). 집을 사고 싶은 지역과 가격을 알려주면 중개인은 그 지역에 나온 매물을 보여준다. 집을 보기 전에 ‘꼭 필요한 것’과 ‘있으면 편리한 것’을 구분한 목록을 만든다. 집을 보면서 중개인과 상의하여 목록을 수정하게 된다. 자녀가 2명인 4인 가정이면 침실(베드룸)이 3개짜리 집을 골라야 된다. 지하실 방은 포함되지 않는다. 화장실은 2개 이상이어야 편리하다.


토론토 다운타운의 경우, 차고는 물론 주차할 공간이 없는 집도 많다. 차가 2대 이상이면 주차 문제를 고려해야 된다. “카펫과 벽지만 바꾸면 집은 쉽게 팔린다”는 말이 있다. “옷이 날개”라는 말과 통하는 말이다. 그러나 집을 볼 때 카펫과 벽지보다 집의 구조를 봐야 되며 그 동네의 분위기도 봐야 된다. 등하교 시간에 동네 학교에 가보면 그 동네의 인종 분포를 짐작할 수 있다. 다른 매물과 비교해 보고, 최근에 팔린 집의 가격도 알아본다. 집에는 벽지, 카펫, 냉난방 시설, 창문, 지붕처럼 고칠 수 있는 결함이 있을 수 있고, 고속도로에서 가까운 위치처럼 고칠 수 없는 결함이 있다. 고칠 수 없는 결함이 있는 집은 피해야 되지만, 고칠 수 있는 결함이 있는 집은 그것을 핑계로 값을 흥정하면 된다. 인스펙션(집 정밀검사)에서 발견된 결함도 가격 흥정의 대상이 된다. 마음에 드는 집이 나타나면 중개인과 상의해 오퍼를 쓰게 된다. 시세보다 높은 가격을 요구하는 집은 다른 집이 팔리는데 들러리가 되듯이, 터무니 없이 낮은 오퍼를 넣는다고 싸게 사는 것은 아니다.


모기지


2개 이상의 은행이나 모기지 회사에서 오퍼를 받아 보고 가장 유리한 조건으로 주택 융자를 받는다. 모기지를 갱신할 때도 절차나 방법은 같다. 유동(Variable)이나 1년 만기 같은 단기 모기지로 할 것인지, 5년 만기 같은 장기 모기지로 할 것인지는 중개인이나 모기지 브로커와 상의할 사항이다. 지난 20여 년 동안엔 단기 모기지가 유리했다.


캐나다를 알아야


내 집을 장만한 다음에 자금에 여유가 생기면 상가나 플라자, 아파트에 투자할 것인지를 고려해도 늦지 않다. 캐나다가 어떻게 돌아가고, 무엇에 투자해야 되는지를 알려면 영문 일간지 한 개 정도는 정기 구독을 한다. 내셔날 포스트가 발간되면서 신문경쟁이 붙어, 토론토에선 40달러로 1년 구독이 가능한 일간지도 있다.


황순일 캐나다 부동산
416-739-7200
416-566-8363
shwang@trebnet.com


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