총 재산 관리 시리즈 I
2013.08.22 13:11

주거주택 모게지 이자도 세금공제?

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주거주택 모게지 이자도 세금공제?


우회방법 쓰면 합법적으로 가능 
이민자들, 우선 집/콘도 사고 융자받아 사업체 차려야 
유산상속, 주거주택 매매 때 양도소득세 없어 








미국과 달리 캐나다에서는 주거주택 모게지 이자를 세금신고 때 소득에서 공제 할 수 없다. 반면 미국과 달리 캐나다에서는 유산상속이나 주거주택 매매 때 양도소득세 (Capital Gains Tax)가 없다.


일반적으로 수입을 목적으로 융자했을 경우 융자금의 이자는 수입에서 공제할 수 있다. 투자를 위한 융자금에는 주거주택 모게지도 포함된다. 여기서 '수입'이란 사업경영에 의한 이익금이나 자산투자에 의한 이윤배당금, 이자, 임대료, 로얄티 등을 들 수 있다. 그러나 자산증가에 의한 이익(양도차액)은 이자를 공제할 수입에 해당되지 않는다. 대신에 축적된 이자는 양도 시 부동산의 원가(Adjusted Cost Base, ACB)를 올려 양도차액(자산증가)을 줄인다. 그러나 투자의 직접적인 목적(Direct Purpose)에 대한 해석이 분명하지 않아 질질 끌던 소송사건들이 캐나다 대법원에 의해 확실하게 판결됐다.


** 싱글턴 소송사건(Singleton V. Canada 2001 SCC61): 밴쿠버 거주 싱글턴 변호사는 자기가 파트너로 있는 법률회사(Law Firm)에서 30만 달러를 인출하여 집을 샀다. 그리고 은행에서 집의 모게지 30만 달러를 얻어 자기 회사에 지불하여 인출금을 갚았다. 싱글턴은 1986년 모기지 이자 $3만7천, 1989년에는 $2만7천을 세금보고에서 공제했다. 모게지 융자의 목적은 회사의 사업이익금(수입)을 올리기 위한 것이라는 논리로 주거주택 모게지 이자를 자기 수입에서 공제한 것이다.


그러나 국세청 CCRA(전 Revenue Canada)는 세법 편법방지법 (General Anti-Avoidance Rule, GAAR, s.245)에 의해 그의 수입공제를 인정하지 않았다. 싱글턴은 세금법정 (Tax Court of Canada)에 고소했으나 패소했다. 법정은 '그의 원래목적은 주거주택 모게지를 수입에서 공제하기 위한 것'이라는 이유였다. 즉, 법률회사에서의 인출로 주택구매, 융자, 지불 등은 일련의 한 계약과정이라는 판결이었다. 그는 굽히지 않고 고등법원에 항소해서 이번엔 승소했다. 고법(Federal Court of Appeal)은 원심 판결을 뒤집으면서 '그가 주택을 이용하여 모게지를 얻은 것은 어디까지나 사업체의 수입증대가 직접적인 목적이었으므로 이자는 당연히 경비가 된다'고 판결했다. 그리고 회사에서 인출한 대금은 집을 사기 위한 목적이었으므로 이 두 거래는 별개의 것이라는 이유였다.


이번엔 연방 국세청이 불만, 캐나다대법원 (Supreme Court of Canada)에 상고했다. 대법원은 다음과 같은 이유로 고법 판결을 지지했다. ‘법원판결은 실제의 경제적인 이득과 일반적인 사업목적 및 양심에 중점을 두어야 하지만 이번 경우처럼 확실하고 애매모호함이 없을 경우에는 간단히 판정해야 한다. 따라서 싱글턴씨는 이자를 경비로 공제할 수 있고, 두 거래는 독립적으로 보아야 한다.’ (2001년 9월)


대법원 판결은 국민들로 하여금 집을 구매하기 전에 경제적인 이득을 다시 생각하게 했다. 예를 들어 등록된 은퇴적금RRSP이 아닌 채권이나 증권 또는 펀드 및 사업체를 집 구매 이전에 매각해서 이를 집 계약금에 사용하고, 은행에서 모게지를 얻어 다시 채권이나 증권 또는 펀드 및 사업체를 구입한다. 이렇게하면 지불한 모게지 이자를 수입에서 경비로 공제할 수 있다는 것이다. 합법적인 큰 세금절약법이다. 새 이민자들은 사업체 구입 전에 집 장만을 한 후 모게지를 얻어 사업체를 구입하는 것이 순서라 할 수 있다. 이런 순서를 거치면 주택 모게지 이자를 개인소득에서 경비로 공제할 수 있다. 단지 사업체나 기타 투자(채권, 중권, 펀드 등)는 주식회사의 재산으로 등록되지 않는 조건이어야 한다.


유동환 CFP 총재산관리 상담가 





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