총 재산 관리 시리즈 I
2013.08.22 12:25

땅 투자와 콘도 개발(하)

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두 자녀를 둔 독신녀가 사는 법(상)



'문제있는' 부동산소유주 찾아 접근하라

정확한 정보가 최선, 오만한 충동적 태도는 금물



조성용(Broker of Record)


5795 Yonge St.(Finch와 Cummer 사이)은 496개 콘도 유닛을 갖춘 24층 빌딩 두 개로 된 건물이다. 면적 37만2천 SF(스퀘어피트), 분양 가격 SF 당 $390 정도로 전부 팔면 총 수입은 1억4500만 달러가 예상된다. 총공사비 및 부대비용은 $9천700만, 땅값은 $1천100만. 따라서 예상수익은 약 3,720만 달러가 된다. 투자규모에 비해 작은 이득이 아니다. 이 콘도를 개발하는 Menkes는 요즘 콘도와 오피스 빌딩 개발로 승승장구하는 회사. 그러나 이 회사도 1990년대 초에는 투기, 콘도의 과잉공급, 땅 보유, 급성장 등으로 부도 일보 직전까지 갔다가 간신히 살아남았다. 아마도 그 때의 경험이 값진 자산이 된 것 아닐까?


베이지스(카자크스탄 재벌 Bazis)는 06년 콜터스(Kolters)로 부터 4만540 SF의 땅을 $6천2,80만에 매입했다. Kolters는 수년간에 걸쳐 1 Bloor, 23 Bloor, 14 Hayden, 시 소유인 Roy’s Square 등을 구입했다. 그러나 스코셔(Scotia) 은행이 소유하는 709 및 711 Yonge St. 구입에 실패한 후 콘도개발을 포기하고 Bazis에 $3천만 ~ 4천만 달러의 이익을 남기고 모두 팔아 버렸다. 이 구매가격은 앞으로 Bazis가 벌어들일 이익을 예상하면 피넛츠에 불과하다. Scotia 은행이 끝까지 709/711 Yonge을 붙잡고 있었던 이유는 매입가격이 높았고 이 땅에 대한 미련과 고집 때문이었다. 이 은행은 1989~1990년에 위의 두 땅을 SF 당 $2,175, 총 $2천20만에 매입했는데, 이 가격은 토론토 역사상 가장 높은 가격이었다. 17년 후인 06년 Bazis가 Kolters에 지불한 SF 당 가격은 훨씬 낮은 $1,549이었다.


이같이 정유업이나 금융업으로 돈을 벌었다고 꼼꼼한 준비 없이 부동산 분야에 무분별하게 뛰어들면 당하기 쉽다.

“이거 다 거품이지 않습니까?” 요즘 많이 받는 질문이다. 대답은 항상 같다. “그럴 수도 있고, 아닐 수도 있고… 상황에 따라 다르죠.” 정확한 답은 아무도 모른다. 하지만 1989년에 비교하면 특히 토론토 지역의 부동산가격은 아직도 괜찮다. 지하철 옆, 코너, 주상복합 지역, 6배 정도 가능 용적율 땅이 평방피트 당 $225 정도라면 주저 없이 사야한다. 땅값은 분양 가격에 달렸고 분양 가격은 입지 조건과 수요-공급 균형에 달렸다. 그리고 수요는 경제상황, 이자율, 사회 패턴 등에 따라 변한다. 미국과 달리 캐나다는 부동산의 과잉 공급이 없었고 모기지의 부실대출이 거의 없다. 미국처럼 이락 전쟁에 돈을 쏟아 붓지도 않고 이에 덧붙여 계속되는 이민자 유입으로 경제는 탄탄하다.


그러면 어떤 땅을 사면 돈을 벌 수 있을까? 지하철 역에서 500미터 안에 있는 땅, 부촌 안에 넓은 땅을 가진 오래된 집, 고속도로 부근의 땅 등이 그 해답. 문제는 파는 사람들의 무리한 요구다. 70세가 넘었는데 넘겨 줄 자식이 없는 시니어들, 병에 걸려서 재산을 빨리 정리하고 남은 세월을 즐기다가 갈 사람들, 이혼하는 집, 싸우는 동업자, 부모 장례를 치르고 재산 싸움 하는 형제들, 관대하거나 우둔한 보험, 은행, 정유 기업 등이다.


부동산 투자에 성공하려면 다음 격언을 마음에 새기자.


1. 무릎에 사서 어깨에서 판다. 

2. 어머니에겐 순종해도 부동산에서는 청개구리가 되어라. (예상 밖의 행동도 할 줄 안다.) 

3. 화장한 여자 대신 화장 전 여자를 찾아라. 부동산은 가꿔서 팔아 돈을 버는 것. 가꾸기 전 여자가 싸다.

4. 열심히 공부하라. 믿을 데는 자기의 근면, 노력 외에는 없다. 에이전트(중개인)에게 묻는 것은 바보짓이다. 

5. 전문인을 잘 사귀어라. 의리를 지키고 용역비와 커미션을 서슴없이 지불하라. 변호사, 회계사, 건축가, 개발기획

자, 부동산 에이전트, 은행인 등 각 분야에서 한 두 명 정도는 가까이 지내라. 돈을 많이 벌려면 자기에게 돈을 많이 벌게 해 주는 사람들을 동반자로 생각하고 후대하라. 

“좋은 물건 있으면 알려 주세요.” 흔히 듣는 소리다. 그러나 좋은 것 있으면 중개인은 누구에게 먼저 알려줄까? 소개

비(Fee) 안내고 커미션 깎는 사람? 

(필자 Avantis Inc. Real Estate Brokerage 
T: (416) 822-8936 
sonnycho@avantisone.com) 




4)땅 투자와 콘도 개발(하).gif

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