총 재산 관리 시리즈 I
2013.08.22 12:14

땅 투자와 콘도 개발(상)

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땅 투자와 콘도 개발(상)



왜 누구는 울고 누구는 웃는가

- 노스욕 영 스트릿 선상의 경우




조성용(Broker of Record)

돈의 흐름은 동전의 양면이다.


돈을 잃은 사람이 있으면 그 돈을 번 사람이 있다. 1990년대 초반에는 땅과 콘도로 망한 개인과 기업들이 많았고 2000년~2001년에는 인터넷과 통신관계 기업들이 마구 쓰러졌다. 그러나 이들에게 부동산이나 주식을 판 사람들은 큰돈을 벌었다. 발끝에 사서 상투 끝에 팔면 판 사람은 부자가 되고 산 사람은 손해를 보는 경우가 대부분이다. 그러나 뛰어난 장사꾼들에게는 손해란 없다. 비싸게 샀더라도 더 비싼 값으로 되팔아 이익을 남긴다. 세상엔 늘 눈앞의 욕심에 눈멀어 비싼 값으로 사주는 사람들이 있기 때문이다.


5-6년 전부터 돈이 부동산으로 몰리기 시작하면서 콘도 건축이 활발해졌다. 지난달에는 ‘ 원 블루어(1 Bloor)’ 콘도 분양이 발표되자 부동산 중개인들이 좋은 유닛을 사두려고 2주 동안 줄을 섰고 그 와중에 몸싸움이 일어나기도 할 정도였다. 이자율이 낮으니 당연히 아파트 임대료를 내기보다 모기지를 얻어서라도 콘도를 사려는 사람이 늘었고, 여기에 젊은 세대, 은퇴 시니어들에 겹쳤고 새 이민자들마저 편리를 추구, 시내(다운타운) 콘도에 대한 관심이 다시 높아졌다. 물론 같은 가격이라면 큰 집을 원해서 외곽으로 나가는 중산층 가족도 늘었고 이래서 단독주택 건설도 호황이다.


좁은 땅의 설움을 안고 자란 우리 민족도 땅을 좋아하지만 다른 민족들도 우리 못지않다. 즉 땅은 민족에 상관없이 모든 투자자들에게 매력적이다. 그렇다면 땅 매매가 활발한 요즘 누가 무엇을 얼마에 사는가? 땅에 투자하면 진짜로 돈을 버는가? 도표 1을 보면 토론토의 경우 주로 노스욕(North York)의 영 스트릿(Yonge Street) 선상으로 한인들이 많이 거주하고 사업을 한다. 그러므로 땅에 울고 땅에 웃는 사람들의 사례를 이 지역 중심으로 보자.


5170 Yonge St. 땅 - 노스욕 시청이 있는 Yonge과 Park Home 북서쪽 코너에 있는 3.72 에이커 땅(현재는 주차장등으로 사용)을 말한다. 1989년 임페리얼 오일(Imperial Oil=Esso)은 120만 평방피트(이하 SF=square feet)에 달하는 사옥을 짓기 위해 이 땅을 7천100만 달러에 샀다. 그러나 불안정한 땅값과 부동산 거품으로 계획을 바꿔 캘거리로 본사를 옮겼고, 그 후 본전에 대한 미련 때문에 버티다가 17년 후인 2006년 이를 맹키스(Menkes) 콘도개발회사에 3천만 달러에 팔았다. 무려 4천1백만 달러의 손실이었다. 하지만 이것으로 그치지 않고 그동안의 재산세, 투자기회비(opportunity cost), 기획비 등을 포함하면 이보다 훨씬 큰, 엄청난 손해를 보았다.


반면에 구입자 맹키스는 이 땅에 36층, 122만 SF 콘도를 세우려고 허가를 신청, 조만간 분양을 시작한다. 맹키스는 이 땅을 평방피트 당 $180씩(총가격을 땅의 면적으로 나눈 값), 총 건축면적(연면적)은 SF당 $9 정도 싸게 산 편인데, 이로 인해 적어도 1억 달러 정도의 이익을 챙긴 것으로 추산된다.


이에 비해서 그 바로 북쪽 5200 Yonge St.은 1990년 SF 당 $391, 5246 Yonge St. 땅은 1989년 SF 당 $284이라는 높은 가격에 팔려 구입자는 아직도 타산이 안 맞아 건축을 시작하지 못했다. 이 경우 콘도값이 SF 당 $500 이상이 될 때까지 기다리거나 아니면 용적률(Density)을 8-10배 정도로 늘려야 이익이 남는다(즉 같은 땅에 좀 더 높은 빌딩건축). 가능성은 모두 희박하다.


땅값을 결정하는 데는 위치, 면적, 지목(zoning), 용적률(density), 개발 준비조건 (timing), 준비 기간 동안의 수입, 철거 비용 등 여러 요소들이 작용한다. 지하철역에 가깝고, 고층 콘도를 지을 수 있는 넉넉한 면적을 가졌으며, 자동차 출입구가 편리하고, 여기에 6~10배 정도의 용적률, 3년 이내 개발 및 분양 가능성이 높다면 당연히 그 땅값은 올라갈 수 밖에 없다. 그러면 그런 땅을 사서 콘도를 지으면 얼마나 벌까? 이 해답을 알면 땅값이 계산된다.


카자흐스탄 재벌 배지스(Bazis)가 개발하는 1 Bloor는 592개의 콘도 유닛과 132개 호텔 객실을 갖춘 76층 빌딩이다. 이 빌딩은 총면적 81만6천 SF, 분양가격은 SF당 $800~1,000으로 총 수입은 8억4,300만 달러. 총공사비 및 부대비용은 2억2,900만, 땅값은 $8천만 정도, 즉 총 3억900만 달러가 든다. 이렇게 보면 예상수익은 무려 약 4억4천만 달러나 된다. 아주 괜찮은 장사다.


이와 비교해 5795 Yonge은 496개 콘도 유닛을 갖춘 24층 빌딩 두 개로 이뤄져 있다. 총면적 37만2천 SF, 분양 가격 SF 당 $390 정도로 총 수입 1억4500만 달러가 예상된다. (계속)


(필자 Avantis Inc. Real Estate Brokerage 
T: (416) 822-8936 

sonnycho@avantisone.com)


 3) 땅 투자와 콘도 개발(상).gif

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