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남윤재2.jpg 웨비그독자 여러분 지난 주간도 안녕하셨습니까? 이제 8월도 중순입니다. 휴가들은 다녀오셨는지요?  성장하는 한인사회를 보여주듯이 최근 상업용건물구입에 관한 문의가 증가하고 있습니다. 오늘의 이야기는 이러한 것을 계획하시는 분들을 위한 조언의 말씀입니다.

1.       누구에게 필요한가?

매달 렌탈수입이 발생되는 건물(아파트, 프라자 Mall) 혹은 매달 렌탈수입은 발생되지 않지만, 본인이 직접 사업체를 운영하는 경우 (주로 편의점, Office, 창고, 공장 ) 적용됩니다.  또한 예를들면 세입자로써 편의점을 운영하던중 , 세들어있던  건물을 구입하는  경우등입니다.

2.       첫번째 단계는?

이러한 건물을 구입하시고자 하는 분들은 특별한 경우를 제외하고, 먼저 경험 많고, 평판이 좋은 상업용건물 전문 부동산 중개인을 선정해야 합니다. 이들을 통해 상업용 모기지 승인에 필요한 모든 서류를 얻으실 있습니다. 예를들면 Property Tax, Heating & Hydro Cost,  현재 또는 과거의 렌탈수입, 세입자 현황, Financial Statement 등을 쉽게 받아 보실 있는 뿐만 아니라, 건물에 대한 현황( Zoning, Property Infringement & Easement, 최근 혹은 과거의 수리기록 등) 대한 모든 정보를 받아보실 수 있습니다. 이곳 캐나다에는 부동산 분야도 전문화되어 Hotel, Office Building, Mall, 프라자등만 전문으로 취급하는 부동산 회사도 있습니다. 최근 한인사회에도 부동산 중개인 중  상업용 건물을 전문으로 취급하시는 분들도 있습니다.     

3.       관련비용준비

일반적으로 상업용건물에 대한 모기지는 주택과 달리 비용이 발생됩니다. 이를 먼저 준비하시는 지혜가 필요합니다.

-          감정료 : 건물과 지역 혹은 감정 평가액에 따라 다르지만 편의점 건물인 경우 대략 $2,000 ~ $3,000 정도

-          환경검사 비용 :  이에는 Phase1 Phase2 있는 주유소 등 OIL 취급하는 업소는 Phase2까지 하여야 하지만, 그렇치 않은 경우 대개 Phase1 요구합니다. 그러나 일부은행은 업종에 따라 이를 생략해 주기도 합니다.  비용은 Phase1 경우 $2,000 ~ $3,000정도 Phase2 경우에는 $10,000정도 생각하시면 됩니다.

-          Application Fee: 은행에 따라 틀립니다만 상업용 모기지인 경우 대략 모기지 승인 금액의 0.25%에서 0.50%까지 발생되나, 일부은행은 Conditional Approval(모기지의 가승인) 이를 먼저 요구하기도 합니다.  비용은 대개 Non-Refundable Application Fee입니다.

-          Broker Fee: 모기지회사에서 청구하는 브로커수수료인데 업계의 관례로는 모기지 승인금액의 3.00%선을 수수료로 청구합니다.

-          변호사 비용: 모기지승인 후 크로징시 발생되는 변호사에 따라 다르지만 적게는 $1,200에서 $10,000까지 써비스에 따라 다양합니다. 일부 은행은 자체의 규정에 따라 승인받은 변호사만 취급할 있게  하기도 합니다.

 

4.       이자율등은?

은행의 자체 Risk Factor, 건물의 종류, 신청인의 신용도, 사업체의 종류 등에 따라 다르지만 보통은 4.50%에서 5.00%정도이고 상환기간은 최장 20년까지 허용합니다. 일부은행은 특정지역이나, 특정건물에 대하여는 모기지승인을 거절하기도 합니다.

5.       모기지브로커는 필요한가?

주택용 모기지와는 달리 상업용 모기지는 전문성이 요구 됩니다. 모기지 브로커는 여러분을 위하여 은행과 협상을 하게되어 신속한 승인, 이자율, 각종 조건, Term 등에 대해 가장 좋은 조건의 모기지 승인을 받아 내게됩니다. 어떤 분들은 수수료를 지불하면서 모기지브로커에게 의뢰를 하느냐고 반문하시는 분도 있으나, 이곳 캐나다 사회에서는 상업용 모기지는 모기지 브로커에게 의뢰를 하는 것이 관례가 되어있습니다. 아직 한인경제규모는 미약해서 상업용 모기지 규모는 경험상 대략 50만불 내외이나, 캐나디언 회사들의 의뢰는 보통 몇백만불 단위입니다. 이들이 저희같은 모기지 회사에 의뢰를 하는 것은 충분한 이유가 있기 때문입니다.       

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    Date2013.08.09 Category리얼터 자격 By양규창부동산
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