리얼터 자격
2013.08.09 19:14

좋은 Real Estate Agent 를 찾는법

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양규창2.jpg 그러면 지금부터 Agent Service 에 대해서 알아보자
 
가) 부동산 중개인과  계약서에  싸인 하기전, Salesperson 은 Seller 또는 Buyer 에 대해서 어떤 Service 를 제공할 것인가에 대해서 설명할 것이다. 이때 Salesperson (중개인으로 표시하기로함) 은 중개인으로서 주정부에서 정한 Listing 요건에 대해서, 또는  Buyer Representation 일경우 어떤 종류의 써비스를 제공할 것인지, 그 조건과 수수료의 유무, 써비스 제공  기간, 소개인과 계약 당사자인 소유주의 법적인 의무 등에 대하여  고객에게  자세히 설명하게 된다. 이때 이 사람이 제안하는 써비스가 본인이  원하는 범주에 적합한 것인지를 상세히 검토 확인 하고,  중개인이 마련한 써비스(Marketing Materials) 준비물 등을 살펴 볼 필요가 있다. 집앞 잔듸밭에 "For Sale sign" 을 세우는 것 이외에 무엇을 할것인가? 어떤 종류의 Flyer(전단지) 를 사용하고  Open House Brochure 는 어떤 것을 사용하는가? 또 더많은 Buyer 들에게 집을 보여주기위한  회사측의 조직과 Appointment Desk 의 운영시간 및 인원수 등 소속 회사의 협조 체제 (Network)에 대해서 알아본다. On-Line, Off-Line 등  광고는어떤식으로 하며, 어떤 전문가들이 어느 정도로 숙달된 Marketing 기술로 Business 실적을 올리고 있는지를 고려할 필요가 있다. 이때에는 중개인 개인 뿐 아니라 소속사의 실적, 시장 점유율 이나 평판 등을 고려하여 다른 중개인들과 비교를 해보는 것도 좋은 방법이다. 가령 다음 과 같은 부분에 대해서 살펴보는 것은 어떤가?
 
1. 신문 광고는 어떻게  하고 있는가?
2. 해당 지역이나 이웃에  Flyer (전단지) 는 어떻게 살포하는가? 
3. Open House 는 몇번에 걸쳐서 어떤 방법으로 하고 있나?
4. Internet Marketing 을 하는가?  동영상 광고도 하는가? 등등.
 
나) 다음으로 집을 보여주고( Viewing House & Open House) 
 
훌륭한 중개인은 Seller 가 어떻게 집을 단장하면   Offer 가 속히 들어 올 수 있는지를 잘 설명할 수 있는 사람들이다. 특별히 Open House  등의 절차를  상세히 설명하고 Seller 가  집에 없는 동안에도 집을 사려는 Potential Buyer 들을 끌어 들여 집을 둘러보게하고 관심을 유발시켜 계약으로 끌어들인다. 일단 Listing 을 하였으면 집을 파는 문제는 중개인 에게 믿고 맡겨라. 집을 파는것은 그들의 Job 이니까.
 
중개인은 Lock Box 등을 설치하고 주인이 집에 없을때에도, Buyer 들의 Schedule 이 Seller 측에 방해가 되지않는 범위에서 시간을 조절해가며, Showing Schedule 을 마련하고, Appoint-Desk 를 통하여 Buyer 측의 신분을 확인, 기록보관(보안을 유지)하며 Showing 후의 Feed-Back(소감등) 을 수집하여, Buyer 측 반응을 신속히 파악하며, Seller 측에 알려줄 뿐아니라 향후 Marketing 방향과  가격조정에 대한 자료로 활용하여, Buyer Concern(불만)  에 대한 적절한 해명을 신속히 제공 또는 해결하여 쌍방의사 소통을 원활히 함으로서 시간을 절약하고 적절한 선에서 거래가 성사되는데  결정적으로 기여하게 되는데, 이 모든 것이 하나의 예술처럼 Smooth 하게 진행되기 위해서 꼭 알아야 할 것은 다른  모든 Bisiness 에서와 마찬가지로 'First Impression is all about!", 첫인상 이 모든것을 좌우한다는 것이다.  실제로 집을 사는사람들이 결심하는데 필요한 시간은 집에 들어선지 약 5 분 전후 라고 한다.
 
다) Home Staging 을 하고
꼭 같은 집이라도 적절한 사전 조치(Staging) 를 취함으로서 Buyer 측에 좋은 인상(First Impression)을 심어줄수 있다.
이것은 최소의 비용을 들여 집에 대한 구조나 장식을 변경, 페인트,  또는 수리할 뿐아니라 적당한 가구와 조명 등을 포함하는 집단장을 시행 함으로써 Showing  하는 분위기를 아늑하게 만들고, 결과적으로 집의 가치를 올려서 속히 Offer 가 들어올 수 있도록 매매를 촉진시키는 역활을 한다.  미국에서 시행한 통계를 보면 전문가가 Staging 을 한 집은 약 6 % 정도 매매가가 상승하는것으로 인식 되어 있어서 집을 파는데 필수적으로 들어가는 소개비와 변호사비, 이사비용 등을 커버 하고도 남는 큰 액수를  Staging 으로 충당하는 긍정적인 효과로 평가된다.
당신의 소개인은 혹시 이러한 전문적인 지식이 있는가?  아니면 탁월한 능력의 Staging Company를  추천해줄수 있는가?
 
 일반적으로 집을 사는사람들은 빈집보다는 가구들로 잘 장식된집에 호감을 가지게 되며, 집에 배치된 가구들이 Buyer 의 상상력을 자극해 집에 대한 매력을 더해준다. 특별히 부엌 (Kitchen) 의 상태는 집의 성격을 대변하는 Key Point 가 된다. 만약 여러분이 집에 대한 Staging 을 고려한다면, 우선순위를 부엌에서 부터 시작하는 것이 좋다. 부엌의 개선에 들어가는 돈은 가장 확실하게 불어서 돌아온다. 너무 톡톡 튀는 첨단의 Staging 을 택하는것 보다는 기존의 보수적인 쪽을 택한는 것이 여러계층의 Buyer 들을 만족시키는데 무난할 것이다.  예를 들면 다음과 같은 것들이다.
 
1. 봄이라면  집 주변 정리 부터
2. 쓰지않고 방치된 잡동사니 를 청소
3. 유리창을 Professional 하게 말끔히 청소
4. 옅은 흰색이나 베지색등으로 산뜻하게 페인팅
5. 커튼을 열어서 채광이 잘되게
6. Carpets 를 Professional 하게 청소 또는 베지색 계통으로 교체
7. Table Cover 등을  치워서 공간이 넓어보이게 재 배치
8. 불 필요한 가구를 치워서 간결한 인상을 주고 , 집은 더 넓게 보이게 한다.
9. 쇼파위의 베게, 털 담요, 어깨 걸이 등을 최소한으로 줄인다.
10. 벽걸이 장식이나  그림도 최소화하고  간결한 인상을 준다.
11. Table 주변의 의자는 4  또는 6  정도가 적당
12. 부엌 장식장의 접시등도 간편하게 꾸미고
13. 가능하면 애들 장남감도 한곳으로 모은다.
14. 모든 가전 제품이 제대로 작동하는지 확인
15. 망가진 전구등은 모두 새것으로 교체
16.오래되어 색갈이 바랜 커튼이나 문 가리개 등을 새것으로 교체
17.물방울 새는 수도꼭지, 금간 벽이나 천장,느슨해진 문고리, 낡은 모기Screen 등은 모두 교체 또는 수리
18. 문들이 다 잘 열리고 닫히며 잠글 수 있는지 확인
19. 애완동물, 담배냄새 등  냄새를  제거, 할수 있으면 당분간 애완동물을 다른 곳으로 옮긴다.
20. 화장실에는 장식용 타월을 비치
21.옷장안을 정리, 옷을 헐렁하게 걸어서 공간을 많게 만들라
22. Furnace( 화로) 의 Filter를 새것으로 미리 교체
23. 오래방치된 자전거, 빈 깡통, 쓰지 않고 방치된 고물들을 창고 (Garage) 에서 치울것
24. 만약 바깥기온이 내려가면 난로를 피우는등 보온에 신경쓰고, 집을 보이는 동안 가벼운 음악 등을 틀어서 보는 사람으로  하여금 편안하고 차분한 마음으로 서둘지 않고 집을 보도록 배려한다. 

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